Quando in un condominio si presenta la necessità di rifare le scale, la questione di chi debba sostenere le spese genera spesso discussioni e convinzioni errate tra i proprietari. Secondo il Codice Civile italiano, le scale sono considerate a tutti gli effetti parti comuni dell’edificio, imprescindibili per l’accesso e la fruizione dello stabile, al pari di tetti, muri maestri e cortili. Ciò implica che anche chi non utilizza le scale abitualmente, come i proprietari di appartamenti al piano terra, partecipa alle relative spese in misura definita dalla legge.
Le scale come bene comune: quadro normativo
Il riferimento principale per la ripartizione delle spese relative alle scale è rappresentato dagli articoli 1117, 1123 e 1124 del Codice Civile. L’articolo 1117 stabilisce che le scale sono elementi strutturali necessari per l’edificazione e il funzionamento di qualsiasi edificio in condominio, qualificandole come parti comuni; ciò rende tutti i condomini comproprietari di questo bene, indipendentemente dal piano in cui si trova il loro appartamento o dal reale utilizzo delle scale condominio .
L’articolo 1123 precisa che le spese per la manutenzione e il rifacimento delle scale vanno poste a carico di tutti in proporzione al valore della proprietà di ciascuno (i cosiddetti millesimi), tenendo conto anche del maggiore uso che taluni condomini possono fare delle parti comuni . Questo principio sottolinea che anche proprietari di garage, magazzini o negozi con accesso indipendente sono tenuti a partecipare alle spese delle scale, purché queste abbiano una funzione per la loro unità immobiliare.
Ripartizione delle spese: millesimi e altezza del piano
L’articolo 1124 introduce un criterio di ripartizione molto specifico per scale e ascensori: metà della spesa viene suddivisa in base ai millesimi di proprietà, l’altra metà secondo l’altezza del piano dal suolo . In concreto:
- Tutti i condomini devono contribuire, anche chi non utilizza materialmente le scale, poiché la legge valuta l’uso potenziale e la funzione strutturale delle scale per tutto lo stabile .
- Chi vive ai piani alti vedrà una quota più rilevante, considerato il maggiore uso della componente comune .
- La suddivisione tiene conto di ogni unità immobiliare servita dalle scale; vengono di regola esclusi gli esercizi commerciali e i box che abbiano accesso esclusivo dalla strada, ma la giurisprudenza può valutare caso per caso .
Da ciò deriva che anche il proprietario al pianterreno – che potrebbe pensare di non trarre utilità diretta dalle scale – è tenuto a partecipare alle spese ordinarie e straordinarie (come la tinteggiatura o il rifacimento della struttura) . Diversa può essere la situazione di locali o negozi con accesso esclusivo dalla strada, che talvolta possono essere esclusi se le scale non servono in alcun modo la loro proprietà. Tuttavia, la pratica e la giurisprudenza più recente tendono a mantenere una interpretazione ampia e inclusiva.
Casi particolari e delibere assembleari
In assemblea condominiale, la delibera delle spese per il rifacimento o la manutenzione delle scale segue alcune regole:
- Serve la maggioranza qualificata prevista dall’articolo 1136 c.c. per lavori straordinari.
- La tabella millesimale e l’altezza dei piani vengono presi come base di riferimento salvo diverse disposizioni del regolamento condominiale.
- Eventuali esclusioni di specifiche unità immobiliari (ad esempio negozi con ingresso autonomo) devono essere motivate e formalizzate in assemblea, secondo i criteri fissati dalla legge e dalla giurisprudenza.
Se un condomino contesta la ripartizione o si ritiene escluso dai costi, è possibile impugnare la delibera entro 30 giorni. Inoltre, i lavori sulle scale devono essere resi noti a tutti i comproprietari e la raccolta dei preventivi deve essere trasparente. La Corte di Cassazione ha ribadito più volte che, salvo evidenti esclusioni funzionali, ogni proprietario deve concorrere alle spese .
Manutenzione ordinaria, straordinaria e responsabilità
Le spese per rifare le scale vengono suddivise tra manutenzione ordinaria (come la pulizia settimanale o piccoli ripristini) e manutenzione straordinaria (ad esempio il rifacimento completo della struttura o grandi interventi edilizi). Gli oneri vanno sempre ripartiti secondo la legge, a meno che un regolamento condominiale non stabilisca criteri più specifici validamente accettati da tutti.
Solo in circostanze particolari, come la presenza di un regolamento contrattuale (diverso dal regolamento assembleare), può essere deciso con efficacia un diverso metodo di ripartizione o la totale esclusione di alcuni proprietari dalle spese. È però essenziale che la deroga sia specifica, chiara e accettata espressamente da tutti i condomini interessati.
In sintesi, la legge italiana tutela il principio della funzione strutturale delle scale. La partecipazione alle spese non dipende dall’uso effettivo o dalla comodità personale, ma dal valore comune della parte strutturale e dalla sua indispensabilità per il condominio. Questa impostazione, spesso sorprendente, mira a evitare disparità e a garantire una manutenzione adeguata a beneficio di tutta la collettività condominiale. Per approfondire ulteriormente gli aspetti tecnici, si può consultare la voce dedicata su Wikipedia.
